Bonjour, je suis Julien, CEO de Wizi et MorningCroissant.
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Aujourd’hui, on va parler d’un phénomène qui en dit long sur l’époque : le retour du “moche rentable”.
Bonne lecture.
J’ai souvent évoqué des situations où l’investisseur immobilier se retrouve tiraillé entre « le cœur et la raison », et bien il semblerait que se développe un phénomène qui montrerait que beaucoup ont déjà tranché : l’avènement du « moche « rentable.
Car dans un marché où les taux d’intérêt refroidissent les ardeurs et où chaque point de rentabilité compte, le prestige ne fait plus recette, le nouveau chic étant maintenant de repérer un appartement au carrelage douteux, au DPE affligeant, dans une ville moyenne oubliée, … et d’en faire une machine à cash-flow.
Le « moche » assumé !
Il fut un temps où l’investissement locatif était une affaire d’esthétique et où les investisseurs rêvaient de parquet ancien, de moulures et de cheminées en marbre. Posséder un bien “de caractère” avait autant de valeur symbolique que financière, c’était une façon de dire : “Regardez, je suis propriétaire d’un bel endroit.”
Mais la donne a changé : selon MeilleursAgents (baromètre 2025), la rentabilité moyenne des logements situés dans les grandes métropoles est passée de 5,2 % en 2019 à 3,8 % en 2024, pendant que les villes moyennes comme Bourges, Alès ou Saint-Quentin offrent désormais des rendements supérieurs à 7 % brut.
Alors les critères des investisseurs ont évolué (prix au m² bas, charges réduites, DPE correct, état du marché locatif local, …), l’état et l’esthétique du bien devenant secondaire, « Pas glamour, mais générateur de cash » ! Car le « moche » est devenu un argument et celui qui achète un bien sans charme se voit désormais comme un investisseur lucide, imperméable aux émotions, capable de dépasser les apparences.
Le « moche » rapporte plus que le « beau » !
Il est vrai aussi que le crédit facile appartient au passé car, selon la Banque de France, le taux moyen des crédits immobiliers a atteint 4,3 % en septembre 2025, contre 1,1 % trois ans plus tôt. À ce niveau, la beauté se paie trop cher : un bien à 400 000 € qui dégage 3 % de rendement net ne couvre plus son financement, alors qu’à l’inverse un appartement “moche” à 90 000 € loué 600 € par mois peut dégager un cash-flow positif.
Ensuite, il faut considérer une nouvelle génération d’investisseurs qui privilégient les données à l’instinct, comparant les loyers moyens, les croisant avec les statistiques INSEE sur la vacance locative et générant leurs arbitrages dans un fichier Excel où la beauté du bien s’efface au profit du ratio rendement / risque.
Enfin, le phénomène a une dimension culturelle et symbolique car dans un monde saturé d’images parfaites, le nouveau prestige, c’est la discrétion rentable.
Le nouvel investisseur ne montre plus son loft parisien sur Instagram mais se vante d’un studio à Vierzon « moche » mais à 8 % brut : le rendement est devenu le nouveau signe de distinction.
L’investissement « froid » ?
Ce mouvement traduit un basculement culturel : l’investissement s’est déshumanisé car on n’achète plus un logement mais on achète une ligne comptable et on ne parle plus de quartier, de lumière, de voisinage … mais de cash-flow, taux de rendement interne et taux d’effort. Le logement devient un actif, et la beauté, un luxe inutile.
Pourtant, derrière chaque bien « moche », il y a un locataire qui y vit et si le rendement est nécessaire, il ne devrait pas faire oublier l’essentiel : le logement est un espace de vie autant qu’un actif et l’investisseur qui trouve l’équilibre entre performance financière et qualité d’habitation ne le regrette jamais !