Les groupes de discussions sur les réseaux sociaux abondent d’exemples de propriétaires bailleurs en difficulté face à des situations d’impayés, de retards de paiement, d’abus de jouissance du logement jusqu’à la dégradation parfois irrémédiable.
Beaucoup finissent par jeter l’éponge et vendent leur bien à cause d’un revenu locatif trop aléatoire mais aussi découragés par l’investissement personnel que demande une gestion par soi-même, surtout dans les situations kafkaïennes et le stress correspondant auxquels ils se trouvent parfois confrontés en cas d’impayés de loyer.
Et pourtant nombre d’entre eux se croyaient parfaitement protégés contre ces aléas, car couverts par une Garantie des Loyers Impayés (GLI) ou parce qu’ayant pris le soin d’exiger de leur candidat locataire un ... ou plusieurs garants !
Car louer n’est pas facile !
Inutile de rappeler le parcours d’un propriétaire bailleur gérant son bien en solo : annonce, sélection du locataire, bail, état des lieux, mise en place du recouvrement du loyer, encaissement, quittancement, imposition, … et aléas !
Car, à contrario de ce que laissent penser bien des conseilleurs (souvent spécialistes mais seulement sur les réseaux sociaux !), chaque étape comporte son lot de préoccupations, d’incertitudes, à tel point que louer son bien peut s’apparenter à … un pari sur l’avenir.
Louer par soi-même n’est donc pas facile, et ne peuvent prétendre le contraire que ceux qui n’ont jamais subi de déboires … du moins pas encore !
Car un seul incident de paiement avec un locataire peut rapidement dégénérer et initier une séquence d’épreuves qui, après la confrontation avec l’occupant des lieux, se poursuit avec la confrontation (et les coûts !) avec l’institution judiciaire, huissiers, avocats, tribunaux et bien entendu associations qui défendront le locataire ! Autant dire, au vu de la durée moyenne de résolution d’une situation d’impayés (plus d’un an), qu’un plan d’investissement locatif verra sa rentabilité réduite à néant, et même devenir négative si le logement est saccagé, ou si le locataire, trop bien conseillé, a bien organisé son insolvabilité ou se lance dans une procédure de déclaration de logement insalubre (parfois de son fait !), pour forcer le propriétaire bailleur ou les autorités à le reloger.
Comment peut-on jouer ainsi un investissement, la préparation d’une retraite, un revenu complémentaire parfois essentiel, les économies de toute une vie, sur un simple coup de dés ? Il est donc naturel et judicieux que les propriétaires bailleurs cherchent à se protéger !
Des protections pas à la hauteur !
Ainsi Garantie des Loyers Impayés (GLI) et cautionnement sont les armes les plus utilisées par les bailleurs pour protéger leur revenu locatif qui d’ailleurs, pour nombre d’entre eux, est indispensable pour rembourser un emprunt immobilier.
Mais là encore, les groupes de discussion des réseaux sociaux fourmillent d’interventions de propriétaires bailleurs dépités car leur litige se retrouve « soudainement » non couvert par la GLI qu’ils avaient souscrite, ou en tous cas pas dans les conditions qu’ils avaient imaginées (carence, plafonnement, délais, dossier incomplet, …) ! C’est pourquoi moins de 20 % des propriétaires souscrivent à une assurance loyers impayés et que plus de 6 bailleurs sur 10 considèrent que l'assurance loyers impayés est très difficile à mettre en œuvre compte tenu des conditions trop restrictives.
Et de plus, honnêtement, qui ne ressent pas un petit frisson à l’idée de devoir affronter le service sinistre de son assureur : GLI: une assurance pas si rassurante
En ce qui concerne la protection apportée par une (ou plusieurs) caution on ne souhaite à personne de devoir l’activer. D’abord parce que peu connaissent la démarche permettant d’engager la responsabilité du garant physique. Ensuite parce que la procédure est complexe : il faut une décision de justice et souvent le juge rechigne à demander aux garants de se substituer aux engagements du locataire. On retombe là dans les travers d’une aventure judiciaire qu’on aimerait tous éviter !
Alors reste encore une carte à jouer : la retenue de garantie. Mais que vaut cette protection d’un à deux mois de loyer quand les impayés se chiffrent en milliers d’euros ? Sans oublier que la norme pour les locataires consiste maintenant à ne pas régler le (ou les) dernier mois de loyer pour compenser cette retenue de garantie que beaucoup de locataires considèrent comme perdue !
Une solution : l’engagement de résultat
Si les propriétaires bailleurs semblent peu convaincus par une protection type GLI, s’ils demandent plusieurs garants, mais sans conviction, s’ils ne comptent plus sur la retenue de garantie pour effacer leurs loyers impayés c’est bien parce qu’aucune de ces solutions ne leur garantit de protéger leur investissement.
Espérer recouvrer un impayé rapidement et dans de bonnes conditions est une gageure alors pourquoi aller au-devant de situations inextricables pour un particulier, pourquoi ne pas se faire accompagner par une structure telle que la plateforme Wizi qui vous soulagera de toute la complexité de gestion d’un bien et qui s’engage, non pas à faire au mieux, mais à rendre transparente toute difficulté en garantissant le résultat : un reversement des loyers le 5 du mois quoi qu’il arrive !