Les propriétaires bailleurs se sentent souvent bousculés par une réglementation immobilière changeante qui leur parait parfois injuste, souvent exagérée.
Mais, comme si la pandémie actuelle ne suffisait pas, de nouvelles dispositions légales viennent de leur ajouter encore un peu plus de contraintes.
Passoires thermiques : plus de 2 millions de logements en sursis
En premier lieu, dans le cadre de l'examen du projet de loi climat, l'Assemblée nationale a voté à l'unanimité, le lundi 12 avril 2021, l'interdiction de la mise en location des logements "passoires thermiques" en 2028. L’objectif affiché est d’éradiquer les logements les plus énergivores, classées F et G sur le diagnostic de performance énergétique, ce qui concerne au moins 2 millions de biens en location. Et ce n’est pas moins de 90 000 logements, classés G, qui seront déjà concernés par la première échéance, en 2023, et interdits à la location.
Les travaux d’isolation nécessaires seront contraints par des dispositions telles que l’interdiction pour une agence immobilière de mettre en location un bien non conforme, mais aussi, en cas de location entre particuliers, par la possibilité accordée au locataire de se retourner contre son bailleur en cas de manquement. C’est dire l’ampleur de cette disposition et son impact pour de nombreux propriétaires bailleurs qui n’avaient pas en projet d’engager de telles dépenses de mise en conformité !
Il va sans dire qu’aussi bien le marché de la vente que celui de la location sont fortement perturbés par cette disposition qui peut rapidement faire perdre de la valeur à un bien visé par ces travaux de rénovation énergétique ! Et, si le diagnostic de performance énergétique était auparavant considéré comme plutôt informatif, il prend maintenant une tout autre importance ! Mais ce n’est pas tout !
Un nouveau diagnostic de performance énergétique
Depuis le 1er juillet 2021, le mode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire en cas de vente ou de location, a évolué. Il ne se base plus sur la consommation du logement, grâce aux factures de gaz ou d’électricité, mais sur la qualité de la construction, de son isolation, et sur son mode de chauffage pour évaluer le poids des émissions de gaz à effets de serre. Ainsi 800.000 biens risquent de voir leur note dégradée avec le nouveau diagnostic de performance énergétique. Il s’agit généralement de biens chauffés au gaz ou au fioul, le sort des biens recourant à l’électricité devant être plus enviable.
Certains particuliers risquent donc d’avoir une mauvaise surprise : celle de se découvrir propriétaires d’une « passoire thermique», notée F ou G (consommant plus de 330 kWh par mètre carré et par an) sur l’étiquette énergie, alors que rien ne le laissait présager. Avec pour conséquence immédiate de devoir prévoir des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir vendre ou louer leur bien !
Le gouvernement a bien prévu le dispositif MaPrimeRénov pour aider les propriétaires mais suffira-t-il ? Car on a évalué les aides de MaPrimeRénov sur un état des lieux de la performance énergétique du parc … avant le changement du mode de calcul !
Il est donc possible que le budget alloué soit insuffisant pour couvrir les travaux nécessaires.
Mais ce n’est pas tout !
Les DPE en cours remis en question ?
La durée de validité des nouveaux DPE reste inchangée à 10 ans mais ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 voient leur validité limitée, ainsi : • Un DPE réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sera valable jusqu'au 31 décembre 2022. • Un DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sera valable jusqu'au 31 décembre 2024.
Dans tous les cas, pour un propriétaire qui souhaiterait vendre ou louer son bien dans les mois à venir, la question de réaliser un nouveau diagnostic de performance énergétique se pose car, même si son DPE est encore valable, on peut imaginer qu’il ne suffira pas aux yeux d’un acheteur ou locataire qui préférera s’engager sur une estimation récente et conforme aux dernières règles.
De plus les bailleurs de logements classés E, F ou G ont plutôt intérêt à effectuer un DPE conforme au nouveau référentiel pour connaître précisément le classement de leur bien locatif car, depuis le 1er janvier 2021 et dans des secteurs tendus, les propriétaires d'habitations classées F et G ne peuvent plus augmenter le loyer lors du changement de locataire.
Affaire à suivre sur Wizi !