Il faut être patient en ce moment, pour un particulier qui souhaite emprunter, pour devenir propriétaire ou pour investir dans l’immobilier, car les conditions d’emprunt changent si rapidement qu’il faudrait squatter chez son banquier pour ne pas rater une fenêtre d’opportunité !
Car, entre l’évolution des taux d’emprunts, des conditions et du coût de l’assurance emprunteur, et surtout du taux d’usure, bien malin qui pourrait se projeter au-delà de quelques semaines !
Un taux d’usure à la traîne !
Pour rappel, le taux d'usure est destiné à protéger les particuliers de conditions d'emprunt abusives. Il plafonne l'ensemble des frais d'un prêt immobilier : taux de crédit pratiqué par la banque, éventuelle commission des courtiers, assurance emprunteur. Toute demande de prêt immobilier dont le coût (les frais) dépasse le taux d’usure est donc proscrite.
Le problème de ce taux d’usure est qu’il était trimestriel et prenait en compte les taux moyens pratiqués par les banques au cours des trois mois précédents, augmentés d'un tiers. Cette méthode de calcul, en décalage donc de 3 mois avec les augmentations de taux immobiliers, posait donc problème en cas d’augmentation rapide des taux d’emprunts, ce qui est le cas aujourd’hui.
Ainsi le taux d'usure de Janvier 2023 fixait le taux maximum légal d’un crédit immobilier à 3,57 % pour un emprunt de 20 ans, par exemple. Ce taux plafond devait donc s’appliquer sur les 3 mois du 1° trimestre 2023 alors que dès le début de l’année le taux de cet emprunt flirtait déjà avec les 3%, selon les banques, rétrécissant la marge pour insérer les frais de dossier, le coût de l’assurance DIT (Décès Incapacité de Travail) et, pour certains les frais de courtage.
Enfin, un nouveau mode de calcul !
Heureusement, les nombreuses interventions des professionnels, agents immobiliers, courtiers (qui commençaient à se sentir évincer du circuit par certaines banques !), assureurs, … ont enfin convaincu la Banque de France, en charge du calcul trimestriel du taux d'usure, de modifier les modalités du calcul de ce taux d’usure honni par beaucoup.
À titre dérogatoire, à compter du 1er février, et pour une durée de six mois (communiqué de presse du 20 janvier 2023, arrêté du 26 janvier 2023), la publication se fera donc maintenant en fréquence mensuelle et non plus trimestrielle pour les taux d’usure de toutes les catégories. Mais les taux d’usure restent établis sur la base de la moyenne des taux pratiqués lors des trois mois précédents.
Ainsi, le taux d’usure à 3,57 % de Janvier pour un emprunt de 20 ans, qui aurait du être également appliqué au 1° février 2023, passera en fait à 3,79 % donc en augmentation de 22 points par rapport à ce qu’il aurait dû être !
Un progrès … insuffisant ?
Malheureusement cela risque de ne pas suffire car, au vu de la situation économique inflationniste et de la fin annoncée de l’époque de « l’argent gratuit », il semble que l’envolée constante des taux n’est pas prête à se calmer !
Il reste donc encore, pour les particuliers, la méthode de contournement du dépassement du taux d’usure en externalisant l’assurance emprunteur (part non-négligeable du coût d’un prêt immobilier) proposée dans l’offre de crédit de la banque. En effet la nouvelle liberté de choix de l’assurance emprunteur instaurée par les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) puis Sapin II (2018) permet de souscrire l’assurance emprunteur chez une compagnie d’assurance spécialisée, ce qui peut permettre de faire baisser le taux global du prêt à un niveau inférieur à celui du taux d’usure.