Cette année, outre les contraintes liées à la pandémie, a été riche en réglementations affectant les propriétaires bailleurs. A tel point qu’un tiers d’entre eux pourraient arrêter la location selon un sondage récent de PAP !
Il faut dire que cette cuvée 2021 est particulièrement riche. Encadrement des loyers, à titre expérimental, autorisé jusqu’en 2023 par la loi Elan pour les villes situées en zone tendue, travaux obligatoires de rénovation énergétique pour plus de 2 millions de biens en location, il n’en fallait pas tant pour leur plomber encore plus le moral.
Un encadrement des loyers malvenu
La pandémie, aussi bien en zone urbaine que rurale, a bousculé le marché de la location immobilière. Télétravail, études en distanciel, transfert de biens du marché saisonnier vers la location longue durée, envies d’espace et de nature, … sont autant de facteurs qui ont bousculé le marché en provoquant ici ou là augmentation de l’offre ou raréfaction. S’il devient plus facile de se loger à Paris ce n’est plus le cas à Saint-Malo ou Biarritz ! Ainsi quand les candidatures explosent dans certaines zones, elles se réduisent comme peau de chagrin dans bien d’autres et les bailleurs doivent s’adapter à ce nouveau contexte.
Et l’encadrement des loyers ajoute une contrainte supplémentaire car il ne permet plus d’adapter le montant du loyer au contexte du moment : - Augmenter le montant au-delà du loyer majoré (le plafond) est possible mais en respectant la clause de la loi Elan suivante : « Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base … pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. » - Diminuer le montant du loyer pour s’adapter à une rareté des candidatures (par exemple) est toujours possible mais l’effet cliquet rend difficile tout retour au loyer initial quand le contexte aura changé.
Mais si cet encadrement, bien que contraignant, est malgré tout « aisément » applicable, car il « suffit » d’inscrire son loyer dans la fourchette imposée par la nature et la localisation du bien, il en est autrement de la « bombe » que représente la nouvelle réglementation en matière de rénovation énergétique !
Le coup de massue du DPE
La loi Climat du 22 Août 2021 prévoit d’éradiquer progressivement les logements à faible performance énergétique appelés « passoires thermiques ».
Selon son positionnement (de A à G) sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), il sera interdit de louer son bien classé G dès 2025, ou classé F dès 2028 et enfin classé E dès 2034. Mais de plus la méthode de calcul du DPE a changé ; ainsi si le DPE était précédemment basé sur la consommation énergétique attestée par les factures antérieures, il s’appuie maintenant (après quelques couacs !) sur les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage. De nombreux bailleurs ont donc eu la surprise de se découvrir propriétaires d’un bien moins performant qu’ils ne le croyaient, avec donc une nécessité plus urgente de le mettre aux normes.
On imagine alors aisément les difficultés auxquelles de nombreux bailleurs vont être confrontés : organisation des travaux (avec des artisans surbookés), financement difficile (même si le dispositif MaprimRénov’ le couvre partiellement), problèmes de copropriété, … Beaucoup feront l’impasse (en espérant passer sous le radar), d’autres vendront, mais pour tous ces préoccupations supplémentaires ne sont pas propices au développement d’une offre locative privée dont la rentabilité semble s’étioler au fil des évènements et de la réglementation.
Année 2022 : risques … et opportunités !
Au vu de ces éléments il n’est donc pas étonnant que l’on observe une recomposition du paysage de la location longue durée dans un équilibre offre/demande localement redéfini, avec ses conséquences en matière de niveau de loyer, de vacance locative, de niveau d’impayés et donc de rentabilité locative.
Beaucoup de propriétaires revoient donc les calculs de leurs plans d’investissement, certains abandonneront, d’autres identifieront des opportunités qui émergeront de ces chamboulements car l’investissement immobilier peut toujours être, malgré les difficultés, l’un des plus sûrs et des plus rentables qui soient, s’il est engagé avec professionnalisme et en se protégeant de tous risques d’incident de paiement du loyer.
L’équipe de Wizi vous souhaite, à vous et à vos proches de belles fêtes de fin d’année 2021… et continuera à faciliter et sécuriser la location immobilière entre particuliers quoi qu’il arrive !