Bonjour, je suis Julien, CEO de Wizi, MorningCroissant et Knock Knock
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Bonne lecture.
Augmentations et nouvelles taxes fleurissent en cette époque de vaches maigres où la fiscalité devient l’arme « miracle » censée restaurer des équilibres financiers fragiles ou combler des déficits chroniques.
Mais c’est oublier que toute augmentation de la fiscalité trouve sa limite dans le changement de comportement des acteurs qui la subissent jusqu’à la rendre contre-productive, phénomène illustré par la courbe de Laffer … et qui concerne aussi, bien sûr, le secteur de l’immobilier !
Trop d’impôt tue l’impôt !
L’idée qu’une pression fiscale trop forte finit par devenir contre-productive est répandue chez les économistes et a été illustrée par Arthur Laffer avec sa fameuse courbe en cloche qui montre qu’au-delà d’un certain seuil le rendement d’une taxe ou impôt devient négatif.
Ainsi l’exemple récent de l’augmentation (jusqu’à 60%) de la taxe foncière à Biarritz dans le but de limiter le foisonnement des résidences secondaires est presque un cas d’école : un manque à gagner de presque 1 M€ pour la municipalité !
Car de nombreuses habitations secondaires sont devenues … principales, d’autres vendues, jusqu’à changer la base taxable et générant une perte de 750.000 euros de recettes fiscales, plus 250.000 euros de pénalités supplémentaires liées à la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) qui impose aux communes des quotas de création de logements sociaux et se base sur le nombre de résidences principales avec amendes en cas de non-respect.
Bien d’autres exemples !
La lutte de nombreuses municipalités contre l’hébergement saisonnier trop présent est un autre exemple où quotas, compensations obligatoires et bien sûr fiscalité plus lourde ont effectivement réduit les locations touristiques mais avec, pour conséquences, une baisse des recettes liées au tourisme, un arbitrage des investisseurs vers d’autres villes, un développement de locations « grises » et une diminution des rénovations destinées à la location courte durée.
Et dans le domaine de la transaction immobilière, quand les coûts de transaction deviennent très élevés, les propriétaires vendent moins, les ménages déménagent moins, avec pour résultats moins de recettes de mutation comme à Biarritz où un rapport budgétaire mentionne une baisse de 4,4 M€ des droits de mutation.
Mais la courbe de Laffer déborde du simple cadre de la fiscalité car quand on cumule fiscalité, contraintes énergétiques, coûts de crédit, réglementation, charges, … les investisseurs sortent simplement du marché, lentement, par érosion : une pression excessive tue l’activité !
Du bon sens !
Un commerçant n’augmentera jamais ses prix au-delà d’une limite pour pouvoir continuer à vendre, un propriétaire ne fixera pas un prix de vente qui dissuadera tout acheteur ni un bailleur un loyer inabordable pour des candidats locataires ; car toute personne censée sait que chaque action entraîne des conséquences avec lesquelles il doit composer !
A une époque où les outils prédictifs ne manquent pas et donc les simulations possibles et performantes, on peut donc s’étonner que tant de décideurs, législateurs, gouvernement, politiques, administratifs en arrivent à imaginer des mesures parfois si contre-productives et … s’en étonnent après-coup !