Relocation : encadrement des loyers maintenu

Depuis plus de six ans, les loyers font l'objet d'encadrement lors des relocations, en habitation principale, dans les grandes villes. Ce dispositif d’encadrement à la relocation a été mis en place à partir du 1er août 2012 et stipule que le propriétaire n’a pas le droit de fixer le loyer appliqué au nouveau locataire.

Quels sont les propriétaires bailleurs impliqués par le système d’encadrement ?

Les propriétaires concernés par le dispositif qui encadre le loyer sont les personnes ayant des biens à louer dans certaines zones géographiques, notamment en tant que résidence principale. Les biens mis en location peuvent être vides ou meublés.

Les zones concernées par l’encadrement de loyer

Appelées « zones tendues » ce sont les premières concernées par le dispositif d'encadrement des loyers. Les zones tendues se définissent comme étant les lieux qui comprennent plus de 50 000 habitants et où réside un grand déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. Du point de vue statistique, ces zones représentent 1149 communes parmi les 28 agglomérations abritant 50 % des habitants de la métropole française. La liste des logements se situant dans ces zones reste disponible au décret du 10 mai 2013.

Les logements encadrés par la relocation de loyer

À l’intérieur des zones d’encadrement, la relocation de loyer s’applique aux logements loués en vide ou meublé et utilisés comme résidence principale par le locataire. On parle donc ici des contrats de bail encadrés par la loi du 6 juillet 1989 centrée sur le parc locatif privé. Par contre, il existe des exceptions dans les villes appartenant aux zones tendues :

• La première location d’un logement neuf ou ancien
• Le logement n’ayant reçu aucun locataire depuis plus de 18 mois
• Les logements touchés par des travaux d’amélioration sur une durée de 6 mois avec un montant égal à celui du dernier loyer

Les logements qui ne sont pas touchés par l’encadrement des loyers

La loi d’encadrement des loyers n’atteint pas les communes en dehors des zones tendues, peu importe le type de location. En outre, le principe d’encadrement des communes concernées n’affecte pas : les biens immobiliers vides ou meublés définis comme une résidence secondaire, les locaux pour usage d’activité, les locaux exclusivement réservés à la dépendance et les terrains.

Comment calculer le loyer en respectant la loi d’encadrement ?

Le principe de l’encadrement des loyers a pour but de prévenir l’augmentation des loyers lors d'une relocation ou d'un renouvellement de contrat dans les zones concernées. Quand le principe est mis en application, le nouveau loyer reste équivalent au précédent après avoir été indexé.

Un calcul normal du nouveau loyer

Si le locataire vient à quitter un logement, le propriétaire met à nouveau la maison en location. Cependant, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer après indexation. Cette dernière n’est pas possible quand le loyer a connu une révision au cours des 12 mois avant la signature du nouveau contrat. Par conséquent, le propriétaire qui décide de louer son bien doit impérativement appliquer le même loyer. Il faut noter que l’indexation se calcule par rapport à l’indice de référence des loyers ou IRL.

Un calcul dans des cas exceptionnels

Le nouveau loyer exceptionnellement bénéficier d'un encadrement assoupli. Ceci dans les 2 situations suivantes :

• Si le propriétaire a effectué de grands travaux avant de conclure un nouveau contrat de location
• Si le propriétaire apporte la preuve d'une sous-évaluation du loyer,  grâce aux loyers du voisinage par exemple. Malgré tout, l’augmentation du nouveau loyer ne doit pas dépasser la moitié de la différence entre le montant de celui du voisinage et celui de l’ancien locataire.