Selon l’enquête « Histoire de vie et Patrimoine » de l’INSEE, publiée en novembre 2024, un quart des Français aura plus de 65 ans en 2040 (papy-boom oblige !) alors que plus de la moitié du patrimoine immobilier est déjà détenu par les plus de 60 ans, fruit d’achats effectués dans les années 70-90, à une époque où l’accès à la propriété était plus aisé.
Dans les 10 à 15 prochaines années, ce vieillissement pourrait donc se traduire par le plus grand transfert de biens immobiliers jamais enregistré : héritages, donations, ventes anticipées… Un véritable tsunami qui s'apprête à fondre sur les notaires !
Un marché immobilier face à un choc d’offre.
Ainsi, d’ici 2035, on estime que plus d’un million de logements par an pourraient changer de mains ce qui devrait créer une abondance d’offres sur certains marchés locaux (maisons de campagne, grands logements familiaux en périphérie).
Mais, outre ce choc d’offre, ce chamboulement ouvrirait la porte à une mutation du parc immobilier par la transformation d’anciens logements afin de répondre aux carences actuelles en petits biens et à l’évolution des usages (colocation, familles monoparentales, télétravail, …).
En parallèle, les besoins en résidences adaptées (logements seniors, résidences médicalisées, logements plus petits et accessibles, …) devraient exploser, avec pour conséquence une transformation profonde du marché immobilier et un probable rééquilibrage entre métropoles saturées et zones rurales en déclin.
Opportunités et risques pour les investisseurs.
Ce futur transfert massif de patrimoine par succession ou vente ouvre la porte à des prix plus accessibles dans certaines zones où l’offre risque de gonfler et présente également des opportunités pour des investisseurs qui cibleraient des logements familiaux à diviser (colocation, bail mobilité) ou à transformer en logements partagés pour étudiants/seniors.
Bien évidemment le marché de la dépendance (résidences services, EHPAD privés, logements adaptés), appelé à se développer, offrira aussi des niches de rendement solides.
En revanche, cette offre excédentaire dans certains territoires ruraux ou semi-urbains pourrait accentuer la vacance locative et la rénovation énergétique obligatoire pèsera fortement sur les biens anciens hérités (ou achetés), car souvent mal classés au DPE.
Beaucoup d’inconnues !
Ce « tsunami immobilier » à venir ne se traduira pas par une vague uniforme, mais par une série de courants contradictoires où seuls les investisseurs capables de lire la carte démographique et réglementaire tireront leur épingle du jeu.
Car à l’approche de ce gigantesque monopoly immobilier, et au vu du contexte politique et économique actuel, il est probable que la fiscalité des successions, déjà débattue politiquement, pourrait être revue … et changer les règles du jeu !