Caution : comment se désolidariser d'un contrat de location

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Le bail est un contrat par lequel le propriétaire met à la disposition du locataire un bien moyennant une rémunération. Ce contrat est à obligations synallagmatiques. Le locataire peut souscrire à un cautionnement qui représente une garantie pour le propriétaire quant au paiement de ses loyers.

Le cautionnement oblige le garant de la caution à honorer les engagements de la personne cautionnée. Se porter garant d'une caution pour un locataire mérite une mûre réflexion à cause de ses conséquences et de la longue procédure de désolidarisation.

Notion de la caution de location

La caution de location est la personne qui se porte garant des dettes que peut contracter le locataire dans le cadre du bail. Elle s'engage ainsi envers le propriétaire à payer toutes les dettes (loyers, frais de remise en l'état, charges) du locataire en cas de manquement. On distingue deux types de caution. Il s'agit de la caution simple et de la caution solidaire. En cas de caution simple, le propriétaire doit exiger le paiement des dettes du locataire par plusieurs procédures principalement par voie d'huissier. En cas d'échec de cette procédure, le propriétaire est en droit de solliciter le garant pour les dettes. Quant à la caution solidaire, le garant est sollicité dès le premier manquement de l'obligation du locataire.
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En effet, la responsabilité de la caution et du locataire est engagée solidairement. En cas de location vide, il est lié au locataire sur une longue période (6 à 9 ans). La vérification de la durée de la garantie est importante pour la désolidarisation d'un contrat de location.

Désolidarisation d'un contrat de location : durée de la caution

Un acte de cautionnement est généralement établit à la suite du contrat de bail. Les parties ont la possibilité d'inclure ou non au contrat, la durée de l'engagement. Si cette durée est mentionnée, la caution devient libre de ses engagements à la date précisée. Dans le cas contraire, la caution peut se désengager à tout moment mais demeure liée par son obligation. En effet, lorsque la durée de la caution n'est pas mentionnée, cette dernière demeure en vigueur jusqu'à la fin du bail en cours. Ainsi, la caution qui se désolidarise dans ce cas est tenue responsable des dettes du locataire jusqu'à la fin du bail au cours duquel elle a manifesté sa volonté de se désolidariser.

Procédure de désolidarisation en cas de caution

La caution qui souhaite se désengager doit adresser au propriétaire, une lettre recommandée avec avis de réception avant l'arrivée de l'échéance. Cette lettre doit préciser que la caution se désengage entièrement de ses responsabilités. Elle doit également mentionner la date à partir de laquelle la désolidarisation prend effet et doit comporter toutes les informations liées au bien concerné.

Procédure de désolidarisation en cas de colocation

Lorsque la garantie est accordée à tous les colocataires, la caution doit préciser dans la lettre recommandée, l'identité du locataire qui désire résilier son engagement. Ainsi, la responsabilité du garant demeure sur une période maximum de 6 mois après le départ du locataire ou en cas de son remplacement.  
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