Congés frauduleux : Que risque le propriétaire ?

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Un congé frauduleux intervient lorsqu'un propriétaire donne congé à son locataire pour des raisons illégales. La mise en congé ne peut être effectuée que pour reprise réelle par le propriétaire ou sa famille, ou pour mise en vente rapide.

En cas de fraude constatée, les amendes pénales peuvent être lourdes, et se voir aggraver de dommages et intérêts pour préjudice matériel et moral.

Les cas de congés frauduleux

Congé pour vente

Au regard de la loi, le propriétaire est en mesure de donner congé seulement pour vendre son bien, ou pour l'occuper lui-même ou par un membre de sa famille. Dans le cas d'un congé pour vente, la fraude existe lorsque l'offre de vente du bailleur affiche un prix excessif, sans rapport avec une estimation justifiée du bien, avec pour but sous-jacent d'empêcher le locataire de mettre en avant son droit de préemption. Le propriétaire est cependant libre de fixer le prix de son bien, et en droit de réaliser un profit sur la vente. La fraude pour vente est également caractérisée lorsque l'intention de vente éteint feinte, ne servant que de couverture illégale à une remise en location rapide avec un loyer augmenté.

Congé pour reprise

Une fraude peut aussi être constatée dans le cas d'un congé pour reprise, avec dans les faits une reprise tardive, trop courte ou inexistante. La loi n'évoque pas explicitement de durées, jugeant au cas par cas. Une reprise intervenant après plusieurs mois peut être considérée comme frauduleuse, tout comme une occupation inférieure à cinq mois. Une mise en vente intervenant après un congé pour reprise est également considérée comme une fraude.

Congés frauduleux : les sanctions prévues par la loi

Les amendes pour congés frauduleux

Le congé frauduleux pour reprise ou pour vente est puni par la loi, et passible de sanctions. Dans le cas d'une fraude au congé pour vente, potentiellement moins évidente que la fraude pour reprise, le locataire doit pouvoir prouver que son bailleur n'avait jamais eu dans les faits l'intention de vendre son bien.
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Si la fraude est constatée, la justice prévoit jusqu'à 6 000 euros d'amende pénale dans le cas d'une personne physique (le propriétaire), et jusqu'à 30 000 euros concernant une personne morale (groupement d'individus sous une entité juridique). Il s'agit d'amendes maximales, ajustables par le juge selon la gravité de chaque cas.

Les dommages et intérêts pour congés frauduleux

En plus de l'amende pénale, le propriétaire est aussi condamné à devoir indemniser son locataire. Le préjudice peut être matériel, avec notamment les coûts du déménagement. Le préjudice peut aussi être d'ordre moral, moins aisé à appréhender, et nécessitant des preuves de la part du locataire. Le propriétaire peut ainsi être condamné à indemniser l'angoisse liée à un déménagement contraint, susceptible d'être aggravée par la difficulté du marché immobilier de la zone géographique concernée. Les dommages et intérêts peuvent aussi se traduire par le retour du locataire dans l'ancien logement, une sanction dans les faits toutefois rarement prononcée.  
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