Le dépôt de garantie : litige entre propriétaires et locataires

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D'après le ministère de la Justice, sur 10 000 actions judiciaires requises par les locataires, près de 70% concernent le remboursement du dépôt de garantie.

Un dispositif sécurisant pour les locataires

L'UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers) qualifie de "hold-up sur les bailleurs" une des mesures figurant dans un rapport parlementaire transmis récemment à Julien Denormandie, ministre du Logement. Ce dispositif, qui concerne les logements privés, permettrait le blocage du dépôt de garantie payé aux bailleurs. Ceci les forcerait à le verser provisoirement à un organisme agréé qui le conserverait jusqu’à ce que la location s'achève. Le but de cette mesure ? Le dépôt de garantie étant souvent versé aléatoirement aux locataires, ceux-ci ont de plus en plus tendance à ne pas payer leur dernier mois de loyer pour compenser la perte occasionnée. Ce refus de paiement entraîne inévitablement des actions judiciaires de la part des propriétaires (près de 170 000 par an, d'après une étude du ministère de la Justice).

Des chiffres vertigineux !

Parmi ces procédures, près de 10 000 ont été requises par les locataires contre leurs bailleurs. Le remboursement du dépôt de garantie constitue ainsi la cause la plus importante (près de 70%) de litiges entre locataires et propriétaires. Toutefois ces chiffres sont bien peu de chose en comparaison des nombreuses actions judiciaires (près de 90 000 par an) lancées par les bailleurs pour non-remboursement des loyers et des centaines de milliers de location qui s'achèvent tous les ans.

Une restitution encadrée strictement par la loi

Constituant à lui seul 4 milliards d’euros annuels, le dépôt de garantie est aujourd'hui payé au bailleur lors de la signature du contrat de location par le locataire. Cette "caution" ne doit pas dépasser 1 mois de location (charges exclues). Elle doit être remboursée 30 jours au plus tard après l’état des lieux de sortie (s'il correspond à celui d’entrée). Dans le cas contraire, la restitution peut se faire dans un délai maximal de 60 jours.
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Si le propriétaire ne respecte pas ce délai, le locataire doit faire parvenir une lettre (recommandée avec avis de réception) de mise en demeure au propriétaire pour la restitution de son dépôt de garantie. Si le bailleur refuse, le locataire peut tenter une conciliation légale et, si celle-ci échoue, il peut lancer une action judiciaire auprès du tribunal d’instance 36 mois au plus tard à partir de la date où son dépôt de garantie aurait dû lui être restitué.

Une mesure à l'avenir incertain...

Une interrogation demeure : ce dispositif sera-t-il appliqué un jour ? En 2018, des députés avaient essayé de l'intégrer au sein de la loi logement, une proposition qui fut finalement rejetée par le gouvernement. Cela se reproduira-t-il à nouveau ? Réponse en septembre prochain, date à laquelle la proposition de loi sera déposée... "En pleine mobilisation des propriétaires par rapport aux travaux de rénovation énergétique, voilà qui déséquilibrerait fortement les rapports de la location", avertit l’UNPI.
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