La GLI (Garantie des Loyers Impayés) est un contrat d’assurance souscrit par les propriétaires bailleurs auprès d’une compagnie privée dans le but de se protéger des loyers impayés, des dégradations éventuellement commises par leurs locataires et de l’indemnisation des frais de procédure inhérents (commandements, injonctions d’huissier, relances et correspondances diverses …).
Son fonctionnement
Il varie en fonction du contrat choisi, mais en résumé il prévoit le plus souvent le remboursement : - des loyers non réglés à l’échéance, - des frais de procédure et indemnités d’occupation fixés par le tribunal compétent.
Son coût
Le montant de la cotisation n’excède pas en général 3 % du montant du loyer mensuel. Ainsi pour un loyer de 1000 euros la cotisation GLI sera d'environ 30 euros. Les remboursements peuvent être limités tant pour la durée que pour le montant. Il est fréquent qu’un plafond soit fixé. Ces différentes mesures sont inscrites dans le contrat d’assurance GLI.
Prudence toutefois avant de signer un contrat d’assurance garantie loyers impayés. Pour qu’elle fonctionne, les locataires doivent être solvables et les lots proposés à la location doivent être habitables, conformes aux normes en vigueur (loi Carrez, salubrité, diagnostics plomb, gaz et électricité, assainissement). Le propriétaire doit s’assurer que son locataire ne subit pas un taux d’effort supérieur à 33 % (1) et il vaut mieux qu’il ait des revenus fixes (CDI, retraités).Justificatifs
Étant donné que toute assurance a bien sûr ses règles, la vigilance du propriétaire-bailleur est importante. Il devra produire sur demande des pièces justificatives telles que : bulletins de paie du locataire, copie du passeport ou de la pièce d’identité, coordonnées de la personne s’étant portée garante … Si ces documents font défaut, le déclenchement des remboursements risque d’échouer. Par contre, si tout est conforme, la compagnie d’assurance peut indemniser le propriétaire dès le premier défaut de paiement.
Sachez aussi qu’une procédure d’expulsion est longue, compliquée et coûteuse. Il faut compter entre 12 à 16 mois avant qu’elle soit effective, voire plus s’il y a des difficultés. Il n'est pas rare que le tribunal compétent soit saturé. C’est bien pour cette raison que certains bailleurs privilégient désormais une protection pour se garantir. Bien que les statistiques annoncent que seulement entre 2 à 3 % des loyers restent impayés, c’est bien ce manque à gagner que le propriétaire craint avant toute autre éventualité.Restrictions au remboursement des impayés
Enfin, il faut savoir que :- le remboursement des loyers impayés ne survient en général qu'au bout de 2 mois car ce n'est qu'au bout de 2 non-paiements que l'on considère qu'il s'agit d'impayé, auparavant il s'agit simplement d'un retard de paiement;
- certaines compagnies d'assurance appliquent un principe de révocabilité de la garantie, c'est à dire que le dossier est "épluché" plus avant en cas d'incident avant de rembourser le propriétaire bailleur;
- lors du renouvellement du bail, le renouvellement de la garantie n’est pas automatique. Si le locataire a eu des incidents importants de paiement, l’organisme peut refuser de prolonger la garantie. Ainsi, le bailleur peut se retrouver sans garantie avec un locataire potentiellement à risque puisqu’il a déjà été en situation d’impayé.